Интервью - Рынок торговой недвижимости РФ падать уже не будет: CBRE

Кризис и вызванное им падение спроса ударили по российскому рынку торговой недвижимости. О том, достиг ли он дна, текущих тенденциях, влиянии государства и других особенностях сложившейся ситуации АНРТ рассказала директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеся Дзюба.

- Кризис в России резко подкосил инвестиции в ее торговую недвижимость. Инвесторы ждут дна, чтобы вовремя вложиться. Но ведь одним дном все может и не обойтись. Что сейчас происходит и чего ждать в обозримой перспективе?

- Да, действительно, после целого ряда миллиардных сделок, которые закрывались в 2011 и 2013 годах (в том числе торговый центр "Галерея" в Санкт-Петербурге и ТЦ "Метрополис" в Москве), объемы инвестиций значительно сократились. В этом срезе торговая недвижимость пострадала больше всех из сегментов коммерческой недвижимости, так как на этот раз девальвация сильно снизила покупательную способность и сократила объемы продаж. На этом фоне торговые операторы старались перейти на оплату аренды в форме процента от товарооборота, что сделало оценку торгового объекта еще более проблематичным процессом - не было достаточно статистики, чтобы оценить операционные потоки. Кроме того, массовый запуск процесса пересогласований условий в торговых центрах тоже повлиял на прогнозируемость доходности торговой недвижимости. Однако после стабилизации денежных потоков объемы инвестиций в объекты торговой недвижимости увеличатся.

Дно рынка очень сложно нащупать, да и это совершенно не требуется инвестору. Уже сейчас наступил такой момент, когда ниже падать рынок уже не будет и стоит реализовывать интересные инвестиционные истории. Более того, многие инвесторы уже это активно делают.

- После истории с Крымом и Украиной инвесторы в российскую торговую недвижимость стали больше опасаться геополитики, непредсказуемости Кремля. Чего они сейчас боятся больше - политики или все-таки экономики, в том числе слабого спроса, доходов населения, курса рубля?

Инвесторы, которые присутствуют на российском рынке, уже давно не боятся геополитики или непредсказуемости Кремля, они прекрасно понимают особенности ведения бизнеса и правила работы в России. Новые инвесторы в основном предпочитают открытие бизнеса через локального партнера. В целом инвесторов скорее волнует экономическое будущее страны, нежели чем геополитика.

- В кризис проекты торговых центров в России измельчали и стали более локальными. Насколько этот поворот стал существенным? Может ли он изменить рынок, и если да, то как?

- Я бы не сказала, что это произошло именно в кризис. Тенденция к снижению размера формата ТЦ началась еще до кризиса, и скорее появилась по причине низкого уровня насыщенности этим форматом - в Москве крайне не хватает районных торговых центров в спальных районах, их жителям нужны не только супермоллы, но и магазины шаговой доступности. Сейчас таких торговых центров строится немного: как правило, они были начаты несистемными девелоперами, и часть из них были заморожены. Безусловно, в будущем эти объекты, скорее всего, будут достроены, что улучшит качество предложения товаров и услуг для жителей района их расположения.

- Россия традиционно отличается серьезным перекосом рынка торговой и складской недвижимости в пользу Москвы и немного Санкт-Петербурга. Будет ли этот крен выправляться и как именно?

- На самом деле это утверждение довольно спорно. Во-первых, если уровень обеспеченность ритейлом в Санкт-Петербурге действительно находится на высоком уровне, то в Москве соотношение качественных площадей ритейла на 1 тысячу населения находится на уровне среднероссийских показателей.

Что касается складов, то здесь действительно наблюдается некоторый перекос: 60% складского качественного стока относится к московскому региону, еще 12% - это Санкт-Петербург и Ленинградская область, и остальное - это регионы. Но такая структура является экономически обоснованной и обусловлена сложившейся системной грузопотоков страны. Склады Москвы и Санкт-Петербурга обслуживают в первую очередь общероссийский товаропоток. К примеру, порядка 60% товарооборота московского региона является транзитным. Еще порядка 20% - это трафик Москва-регионы в обоих направлениях. Таким образом, товаропоток Москва-Москва составляет всего 1/5 часть всего оборота, что идет через территорию Московской области. И эта структура в целом проецируется и на складской сегмент. На территории региона работают крупнейшие распределительные центры ритейл-сетей и логистических операторов, которые покрывают значительные территории, и не только столицу.

- Кризис в России активизировал спрос ритейлеров, прежде всего продуктовых, на склады. Многие из них совершили скачок в расширении своих логистических мощностей. Сколько они на этом сэкономили? И можно ли как-то измерить задел на будущее?

- На московском рынке уникальные условия для арендаторов и покупателей складских комплексов, которые сложились впервые с момента становления данного сегмента, с 2004-2006 годов. Рынок одномоментно предлагает значительный объем вакансии, который держится на отметке около 1 млн кв.м (10% общего объема предложения), по низким ценам, которыми сформировались благодаря девальвации рубля и конкуренции со стороны предложения (4-4,5 тысячи рублей/1 кв.м triple net). В долларовом выражении ставки просели более чем в два раза, в рублевом эквиваленте снижение было не столь значительным и не превысило 20% с 2014 года.

Крупнейшие игроки фиксируют комфортные коммерческие условия, в том числе и адекватно оценивая высокую эффективность долгосрочных инвестиций в текущей картине рынка, и приобретают крупные активы в собственность для своего бизнеса (56% сделок года - это ритейл как конечный пользователь). Приобретение складских объектов в собственность нацелено на снижение рисков логистической составляющей бизнеса ритейла, поскольку это в целом стабилизирует работу цепи поставок (supply chain) компании и снижает ее риски в части логистики.

- Российские торговые центры в условиях кризиса пережили повсеместное снижение трафика. Получается ли у них с этим справляться, универсальны ли рецепты? Как различается ситуация у разных игроков, в разных форматах, регионах?

- Не все торговые центры столкнулись со снижением трафика. Многие умудрились отвоевать трафик у своих конкурентов за счет интересных мероприятий, новых концепций развлечений и ресторанов. Скорее стоит говорить о снижении конвертации и размера среднего чека в магазинах, так как теперь люди сейчас склонны экономить на одежде и все больше посещают ТЦ за досугом и развлечениями. Но стоит оценивать и конкретные бренды: в каждом сегменте с позиции трафика и объема продаж есть успешные и не очень.

- Что будет происходить в обозримой перспективе с трафиком и вакантностью площадей в уже работающих и новых торговых центрах?

- Сейчас нельзя сказать, что спроса со стороны ритейлеров не хватает, скорее они стали более разборчивыми, тщательно оценивают перспективность локации, договариваются на лучшие условия, то есть стараются учесть опыт прошлых лет. При этом многие ритейлеры закрывают неэффективные существующие магазины и открываются в более выгодных локациях. Именно поэтому вакансия в новых ТЦ, введенных начиная с 2014 года, снижается, а в старых - немного увеличивается. В перспективе до конца года мы вновь увидим рост вакансии в новых центрах, что произойдет на фоне ввода шести новых торговых объектов.

- Федеральный центр в середине весны 2016 года разделил нормативы обеспеченности торговыми площадями, отменив единую планку. Теперь нормы зависят от географии, плотности населения, размеров торговых объектов и других параметров. Как это может повлиять на рынок торговой недвижимости России в перспективе?

- Нормативы представляют именно минимальные значения обеспеченности, необходимые для удовлетворения потребностей населения. Формат продуктового магазины "у дома" встречается только в районных торговых центрах, доля которых не превышает 15% от общего стока качественных торговых центров. Оценить объем всего ритейла, а именно посчитать все магазины продовольственных и промышленных товаров в разных населенных пунктах - задача времезатратная. Поэтому чтобы начать применять разработанные нормативы на практике, необходимо классифицировать и посчитать все предложение существующего ритейла. В то же время максимального лимита нет, поэтому этот норматив вряд ли сильно повлияет на рынок торговой недвижимости.

- По обеспеченности качественными торговыми площадями Россия кратно уступает Европе. Какие у страны есть резервы для повышения этой обеспеченности? Есть ли у страны вообще и Москвы в частности какие-то пределы роста по этому показателю?

- Сравнение по обеспеченности с Европой не всегда корректно: во многих городах Европы исторически был развит стрит-ритейл, а торговые центры появились недавно. Как правило, все сравнивают уровень обеспеченности по торговым центрам, не учитывая стрит-ритейл, что в корне неверно. Но если к показателям обеспеченности еще прибавить объем стрит-ритейла, то наши показатели будут казаться еще более низкими.

Главные ограничители роста объемов торговой недвижимости - отсутствие хороших площадок и потребительского спроса. Пока в России и в Москве в частности площадок много, а потребительский спрос в перспективе 12-18 месяцев начнет восстанавливаться.

- В центре Москвы крупные торговые центры фактически перестали строиться, хотя именно такое расположение в столице по-прежнему наиболее привлекательно для инвесторов. Свернутыми оказались и проекты освоения подземного пространства. С чем это связано и чего ждать в будущем?

- В центре Москвы практически нет места для строительства торговых центров, а подземное пространство осваивать дорого. Кроме того, нагрузка на транспортную инфраструктуру находится на пределе своих мощностей. Девелопмент ТЦ в центре города будет ограничен, а вот в рамках транспортно-пересадочных узлов могут быть реализованы новые торговые проекты.

- Немецкий ритейлер Globus строит ритейл-парк на севере Подмосковья. Похоже, что характер проекта и его размер - новое для региона явление. Есть ли будущее у подобных "торговых городков" в России?

- Это не совсем новое явление: в Москве есть площадки скопления гипермаркетов с расположенным рядом торговым центром. Например, "Ашан", Decathlon, Leroy Merlin и ТЦ "Весна" в Алтуфьево. Такого рода объект тоже можно назвать ритейл-парком, есть Globus с Leroy Merlin в Климовске, Globus с Castorama в Щелково. Такие "торговые городки" будут очень востребованы в Подмосковье.

- В последнее время одной из мантр Минпромторга и других представителей власти стала тема развития оптово-распределительного звена, которое помогало бы отечественной сельхозпродукции не гнить по дороге к покупателю. Но никакой речи о сети таких логистических центров пока не идет: их просто не существует. Этот проект - популизм или реальная программа? Может ли она на что-то повлиять?

- Рынок сельхозпродукции очень конкурентен и представлен очень большим количеством производителей и переработчиков продукции, каждый из которых имеет свои налаженные каналы сбыта. Для отказа от них в пользу какого-либо единого крупного распределительного центра должны быть веские экономические причины, такие как более дешевая площадка и/или более высокие темпы оборота продукции. Естественными экономическими процессами сформировать такую площадку крайне сложно, поэтому здесь однозначно должна работать некая государственная инициатива, что более важно, подкрепленная конкретными мерами воздействия - ограничениями, льготами, субсидиями и так далее.

С другой стороны, для организации и регулирования такого процесса создания и работы распределительных центров необходим опытный девелопер и управляющий, поскольку оптово-распределительный центр - это не просто склад, это целый комплекс, включающий разнообразную инфраструктуру: торговые павильоны, разворотные площадки и стоянки, гостиницы, общепит и тому подобное. На сегодняшний момент в московском регионе работает только два проекта, которые можно назвать агрокластерами: "Фуд-сити" (300 тысяч кв.м) и ЛПЦ "4 сезона" (40 тысяч кв.м). Для сравнения, французский Rungis имеет размер более 850 тысяч кв.м.

- В Москве чиновники стали заниматься перепрофилированием кинотеатров под розничную торговлю. Муссировалась и тема о бесполезности сети библиотек, поскольку при наличии интернета в них никто не ходит: стало быть, эти помещения можно отдать ритейлерам. Крупные корпорации вроде "Ростелекома" начинают отдавать им ненужные здания. Какова роль этого тренда?

- Высвобождаемые другими функциями площади будут удобно расположены рядом с покупателем, а значит, будут работать как районные торговые центры и магазины "у дома", которых действительно не хватает в некоторых районах.

- Неизменной тенденцией последних лет стала постепенная переориентация ритейлеров на интернет с увеличением доли онлайн-продаж в обороте. Как это влияет и будет влиять в будущем на рынок аренды торговой недвижимости и складов?

- Скорее можно сказать о расширении каналов продаж ритейлеров за счет онлайн торговли. Продуктивные предпосылки для развития этого направления ритейла формируют все более глубокое проникновение современных коммуникативных технологий в жизнь населения и упрощение безналичных платежных систем. Как результат, онлайн-торговля показывает феноменальные темпы роста, хотя они в большей степени связаны с эффектом "низкой базы".

Онлайн- и офлайн-торговля рассчитана на разные аудитории. Тем не менее онлайн-ритейл напрямую влияет на рынок торговой недвижимости. Многие ритейлеры предлагают доставку в магазин, что может стимулировать импульсные покупки в момент забора заказа. Как правило, при оплате в магазине - сумма учитывается в обороте данной торговой точки, увеличивая при этом арендную плату, в случае если ставка аренды привязана к товарообороту.

В свою очередь онлайн-торговля как потребитель складских площадей начинает играть все более активную роль, причем сразу с двух сторон: во-первых, как прямой потребитель, а во-вторых - как стимулятор развития нового для складского рынка аутсорсингового направления логистики - фулфилмента.

Непосредственно на рынок торговой недвижимости развитие онлайн-торговли не будет иметь прямого влияния, как минимум до того момента, пока этот сегмент торговли не станет занимать существенной доли в общем обороте розничной торговли.

- Из-за двукратной девальвации рубля рынок аренды торговой недвижимости со скрипом, но полностью перешел в рублевые расчеты. Надолго?

- В перспективе двух-трех лет, по мере восстановления экономики и стабилизации курса рубля, мы ожидаем возвращение арендных ставок к долларам, так как девелоперы финансируют проекты в иностранной валюте.